[공인중개사 공법] 용도지역이 둘 이상 걸친 부지 건폐율·용적률 계산법 & 함정 지문 완벽 정리

공인중개사 공법에서 용도지역이 둘 이상 걸쳐 있는 토지의 건폐율과 용적률 계산 문제는 매년 빠지지 않고 출제되는 단골 주제입니다. 특히 실제 시험에서는 면적별로 건폐율을 따로 계산해야 하는데, 이를 평균으로 계산하는 실수를 유도하는 함정이 많습니다. 이번 글에서는 자연녹지지역과 주거지역이 혼합된 사례를 중심으로, 계산 공식과 실전 적용법, 그리고 출제자가 좋아하는 함정 지문까지 한 번에 정리했습니다. 공인중개사 수험생뿐 아니라 부동산 실무에도 바로 적용 가능한 내용입니다.

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1. 기본 원칙

용도지역이 둘 이상 걸친 경우, 각 용도지역별 면적 × 해당 건폐율을 각각 계산한 뒤 합산합니다. 평균 건폐율을 전체 면적에 곱하는 방식은 틀립니다.


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2. 건폐율 계산 예시

문제:
갑의 토지 총면적 800㎡ 중

자연녹지지역: 300㎡ (건폐율 20%)

제2종 일반주거지역: 500㎡ (건폐율 60%)


풀이:

자연녹지지역 건축 가능 면적 = 300 × 20% = 60㎡

제2종 일반주거지역 건축 가능 면적 = 500 × 60% = 300㎡

합산 = 60 + 300 = 360㎡


✅ 정답: 360㎡


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3. 자주 나오는 함정 지문

❌ “전체 면적(800㎡) × 평균 건폐율(40%) = 320㎡” → 오답

❌ “건폐율은 전체 부지의 면적에 대해 평균하여 계산한다” → 오답



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4. 용적률 계산도 동일 원리

용적률도 각 지역별 면적 × 해당 용적률 후 합산

건폐율·용적률은 시험에서 함께 물을 수 있으니 반드시 같이 익혀두기



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5. 용적률 변형 문제 예시

문제:
을의 토지 총면적 1,000㎡ 중

상업지역: 400㎡ (용적률 800%)

제1종 일반주거지역: 600㎡ (용적률 200%)


풀이:

1. 상업지역 건축 가능 연면적 = 400 × 800% = 3,200㎡


2. 제1종 일반주거지역 건축 가능 연면적 = 600 × 200% = 1,200㎡


3. 합산 = 3,200 + 1,200 = 4,400㎡



✅ 정답: 4,400㎡


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함정 주의:

평균 용적률 계산 →  → ❌ 틀림

건폐율과 마찬가지로 각각 곱하고, 마지막에 더하는 방식이 원칙



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마무리
이 문제는 실제 공인중개사 시험뿐 아니라 실무에서 건축 인허가 검토 시에도 반드시 확인해야 하는 내용입니다. 평균 계산으로 푸는 습관을 버리고, 반드시 지역별로 나눠 계산하는 방법을 몸에 익히세요.