주택임대차보호법 – 대항력과 우선변제권 총정리

사람들이 전·월세 계약을 체결할 때 가장 불안해하는 부분은 “내 보증금은 안전할까?”라는 점이다. 임차인이 자신의 권리를 지키기 위해서는 법에서 보장하는 대항력과 우선변제권을 정확히 이해해야 한다. 하지만 용어만 들으면 어렵게 느껴지고, 실제 시험에서도 자주 헷갈린다. 이번 글에서는 공인중개사 시험 준비생은 물론, 실제로 전·월세 계약을 앞둔 임차인도 쉽게 이해할 수 있도록 대항력과 우선변제권의 개념, 요건, 차이점을 단계별로 정리한다.

1️⃣ 대항력이란 무엇인가?

대항력은 임차인이 “나는 이 집에서 정당하게 살고 있다”라고 주장할 수 있는 법적 힘이다. 즉, 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약을 그대로 주장할 수 있다.

✔ 대항력의 요건

임차주택에 실제 거주(전입신고)

해당 주소로 주민등록을 마쳐야 함
👉 이 두 가지 요건을 충족한 다음 날부터 제3자에게 효력이 발생한다.


예를 들어, A가 B의 집을 임차해 전입신고와 입주를 완료했다면, 그 집이 C에게 매도되더라도 A는 “나는 여기 계속 살 권리가 있다”고 주장할 수 있다.



2️⃣ 우선변제권이란 무엇인가?

우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리이다.

✔ 우선변제권의 요건

대항요건을 갖출 것(전입신고 + 실제 거주)

확정일자를 받아둘 것
👉 이 세 가지를 모두 충족하면, 임차인은 후순위 권리자보다 앞서서 보증금을 변제받는다.


예를 들어, 임차인 A가 확정일자를 받아두었다면, 은행 근저당권보다 뒤에 설정되더라도 경매 시 일정액을 먼저 배당받을 수 있다.



3️⃣ 대항력과 우선변제권의 차이

많은 사람들이 이 둘을 혼동한다. 하지만 대항력은 새로운 소유자에게 임대차 계약을 주장할 수 있는 힘, 반면 우선변제권은 경매에서 돈을 먼저 받을 수 있는 힘이라는 차이가 있다.

대항력: 집이 팔려도 “나는 계속 거주 가능”

우선변제권: 집이 경매로 넘어가도 “나는 보증금을 먼저 돌려받음”


👉 따라서 실무에서는 전입신고 + 확정일자를 반드시 챙겨야 두 권리를 모두 확보할 수 있다.



4️⃣ 실무와 시험 포인트

1. 대항력은 전입신고와 실제 거주만으로 가능하지만, 우선변제권은 반드시 확정일자가 필요하다.


2. 대항력 발생 시점은 다음 날 0시, 확정일자는 그날 바로 효력 발생한다.


3. 시험에서는 “대항력만 있는 경우”와 “우선변제권까지 확보한 경우”를 꼬아서 출제하는 경우가 많다.


4. 실무적으로는 은행 대출이나 다른 권리와 얽혀 있는 경우가 많으므로, 계약 체결 즉시 주민등록 이전과 확정일자를 함께 진행하는 것이 안전하다.




주택임대차보호법에서 대항력과 우선변제권은 임차인의 생명줄 같은 권리다. 대항력이 있으면 임대인이 바뀌어도 계속 살 수 있고, 우선변제권이 있으면 경매가 되어도 돈을 먼저 받을 수 있다. 결국 임차인은 전입신고 + 실제 거주 + 확정일자라는 세 가지 절차를 빠짐없이 챙겨야 한다.
공인중개사 시험에서도 매년 출제되는 핵심 주제이므로, 이번 글을 토대로 개념을 명확히 정리해두면 공부에도 큰 도움이 된다.