[공인중개사 세법] 취득시기 총정리 & 함정 지문 완벽 대비

공인중개사 세법에서는 부동산의 취득시기를 정확히 구분하는 것이 매우 중요합니다. 취득시기는 세금 부과 기준일, 양도소득세 계산, 취득세 부과 시점 등을 결정하는 핵심 요소입니다. 하지만 시험 문제에서는 매매, 공매, 경매, 신축, 상속, 증여 등 각 취득 형태에 따라 시기를 다르게 규정하고 있기 때문에 혼동하기 쉽습니다. 특히 ‘사실상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날’을 적용하는 경우와, 등기일이 기준이 되는 경우를 구분하지 못하면 함정 지문에 쉽게 걸릴 수 있습니다. 이번 글에서는 각 취득 형태별 시기와 관련 법적 기준을 표로 정리해 드려, 시험과 실무 모두에 도움이 되도록 하였습니다.

📌 취득시기 비교표

취득 형태 취득시기 기준 함정 포인트

매매 사실상의 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날 시험 단골 지문
공매·경매 대금 완납일 등기일 아님 주의
신축 건물 사용승인서 교부일 (사용승인 전 사용 시에는 사용일) 사용승인일과 착공일 혼동 주의
상속 상속 개시일 (피상속인 사망일) 신고 기한은 별도
증여 증여 계약일과 등기일 중 빠른 날 무상취득도 계약일 기준
기타 무상취득 계약일 또는 사실상의 이전일 특수 사례 주의




💡 시험에서 자주 나오는 함정

1. 공매·경매 취득시기를 등기일로 바꿔서 오답 유도


2. 신축 건물 취득시기를 착공일로 제시


3. 매매 취득시기를 잔금일만으로 한정


4. 상속과 증여의 신고 기한과 취득시기를 혼합




마무리
취득시기는 단순 암기보다 ‘왜 그 날짜가 기준이 되는지’를 이해해야 시험에서 헷갈리지 않습니다. 실무에서는 취득세·등록세·양도소득세의 부과 기준일이 되기 때문에 세금 신고에도 직접 영향을 줍니다. 이번 표를 출력해 책상 옆에 붙여두고, 실제 사례와 연결해 복습하면 공인중개사 세법 문제에서 취득시기 함정을 피해갈 수 있습니다.