🏡 부동산 계약해제 & 계약금 반환, 헷갈리지 않게 총정리

부동산 거래에서 계약금은 단순한 돈 이상의 의미를 가집니다.
계약이 성립했음을 보여주고, 경우에 따라 계약을 해제할 수 있는 권리까지 담고 있죠.
오늘은 계약 해제와 계약금 반환 규정을 깔끔하게 정리해보겠습니다.

1️⃣ 계약금의 기본 개념

계약금 = 계약의 성립을 증명하는 돈
매매계약을 체결할 때 매수인이 매도인에게 지급합니다.

보통 매매대금의 10% 내외가 계약금으로 정해지며,
이 돈은 단순한 보증금이 아니라 계약의 이행·해제와 직접 연결됩니다.


👉 즉, 계약금은 **“계약을 지키겠다”**는 약속이자, **“계약을 파기할 때 기준”**이 되기도 합니다.



2️⃣ 계약 해제의 유형

부동산 계약 해제는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.

✔️ (1) 계약금 해제권 (민법 제565조)

계약 당사자는 상대방이 이행을 착수하기 전까지
매수인은 계약금을 포기하고,
매도인은 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있습니다.


💡 예시 :

매수인이 마음이 바뀌면 → 계약금을 돌려받지 못함

매도인이 마음이 바뀌면 → 받은 계약금의 2배를 돌려줘야 함



✔️ (2) 위약 해제

일방이 계약을 이행하지 않았을 때 다른 당사자가 계약을 해제할 수 있습니다.

이 경우 계약금은 손해배상 예정액으로 보기도 합니다.


👉 예 : 매수인이 잔금을 기한 내 지급하지 않으면 매도인은 계약을 해제하고 계약금을 몰수 가능.



✔️ (3) 합의 해제

당사자 간 서로 합의로 계약을 취소하는 방식입니다.

이 경우 계약금은 원칙적으로 원상회복, 즉 돌려주어야 합니다.




3️⃣ 계약금 반환 규정, 이렇게 다르다

정리하면 아래와 같습니다.

👉 따라서 계약금을 둘러싼 분쟁에서는 **“어떤 해제 사유인지”**가 가장 중요합니다.


4️⃣ 실무에서 자주 발생하는 오해

1. 계약금을 주고받았으니 무조건 계약금 해제권이 있다?
→ ❌ 아닙니다. 상대방이 이행에 착수하면 더 이상 계약금 해제권 행사 불가.
(예: 매도인이 등기 준비, 매수인이 대출 실행 등)


2. 중도금이 지급된 이후에도 계약금 해제 가능?
→ ❌ 중도금이 오고 간 경우는 통상 이행 착수로 봅니다.


3. 계약금 액수가 크면 위약금도 무조건 크다?
→ ❌ 법원은 경우에 따라 과도한 손해배상 예정은 감액하기도 합니다.

부동산 계약에서 계약금은 단순한 돈이 아니라,
계약 해제와 책임의 기준이 되는 핵심 요소입니다.

👉 꼭 기억할 것

계약금 해제권 = 이행 착수 전까지만 가능

위약 해제 = 불이행 시 손해배상 성격

합의 해제 = 원상회복


계약 체결 시 계약금 액수와 조건을 명확히 하고,
문제가 생기면 민법 규정과 판례를 기준으로 대응하는 것이 안전합니다.