중개대상물 확인·설명 의무 총정리

부동산 거래 과정에서 가장 중요한 것은 “정확한 정보 제공”이다. 하지만 많은 사람들이 계약 체결 후 “중개사가 알려주지 않았다”라는 문제로 분쟁을 겪는다. 이러한 문제를 예방하기 위해 **공인중개사법은 ‘중개대상물 확인·설명 의무’**를 규정하고 있다. 이 의무는 단순한 형식 절차가 아니라, 중개사가 거래의 안전을 보장하기 위해 반드시 수행해야 할 법적 책임이다. 이번 글에서는 중개대상물 확인·설명의 의미, 구체적인 항목, 그리고 시험에서 자주 출제되는 포인트를 정리해본다.

1️⃣ 중개대상물 확인·설명의 의미

중개대상물 확인·설명 의무란, 중개사가 거래 당사자에게 해당 부동산의 권리관계 및 물리적 현황 등을 사실대로 확인하고 설명할 법적 의무를 말한다. 단순히 “집이 깨끗하다”라는 말로는 부족하며, 등기부 권리사항·공법상 제한·물리적 상태까지 구체적으로 확인해야 한다. 이 과정은 서면으로 작성된 중개대상물 확인·설명서로 증명되며, 설명 후 거래 당사자와 중개사가 서명 또는 날인을 해야 효력이 완성된다.



2️⃣ 확인·설명 의무의 주요 항목

중개사가 반드시 확인하고 설명해야 하는 항목은 크게 세 가지로 나눌 수 있다.

1. 권리관계

소유권, 저당권, 지상권, 임차권 등 등기부상 권리

가압류·가처분 등 권리침해 여부



2. 공법상 제한

토지이용계획, 용도지역·용도지구·용도구역

건폐율, 용적률 등 건축 관련 제한



3. 물리적 현황

건축물의 구조, 면적, 사용승인 여부

노후 상태, 하자 존재 여부




이처럼 중개사가 직접 확인해야 하는 사항이 많기 때문에, 실무에서는 관련 서류 확인과 현장 조사가 필수다.



3️⃣ 시험에 자주 나오는 포인트

공인중개사 시험에서는 중개대상물 확인·설명 의무가 단골 문제로 출제된다.

설명은 구두로만 해도 된다? → ❌ (반드시 서면 교부 필요)

권리관계 확인 시 등기부 열람은 필수다? → ✅

공법상 제한은 지자체 확인 없이 단순히 추측 설명 가능하다? → ❌ (법적 근거 확인 필요)

서명·날인이 없으면 효력이 불완전하다? → ✅


👉 따라서 시험에서는 “중개사가 확인·설명 의무를 다하지 않은 경우”를 사례 형태로 내는 경우가 많다.



4️⃣ 실무적 중요성

현장에서 가장 문제가 되는 부분은 설명의 충실성이다. 예를 들어, 토지 위에 지상권이 설정되어 있음을 설명하지 않았다면, 거래 후 분쟁이 발생해도 책임은 중개사에게 돌아간다. 또한 중개사가 확인·설명을 하지 않거나 허위로 설명하면 업무정지, 등록취소, 손해배상 책임까지 이어질 수 있다. 결국 이 의무는 단순한 형식이 아니라, 거래의 신뢰를 지키는 최소한의 안전장치라 할 수 있다.




중개대상물 확인·설명 의무는 부동산 거래의 안정성과 투명성을 보장하는 핵심 장치다. 공인중개사 시험에서도 반드시 출제되는 파트이자, 실무에서 중개사가 법적 분쟁을 피하기 위해 반드시 지켜야 하는 절차다. 따라서 수험생은 조문·사례 문제를 반복 학습해 개념을 명확히 하고, 현업 종사자는 서류 확인·현장 점검을 철저히 하는 습관을 가져야 한다. 결국 이 의무를 소홀히 하는 순간, 거래 당사자 모두가 피해를 볼 수 있다는 점을 기억해야 한다.