🏠 확정일자와 우선변제권, 헷갈리지 않게 총정리

중개대상물 확인·설명 의무 총정리주택임대차보호법은 세입자의 권리를 보호하기 위해 꾸준히 개정되어 왔습니다. 하지만 수험생뿐 아니라 실제 거래 현장에서도 자주 혼동되는 부분이 바로 확정일자와 우선변제권입니다. 이름은 비슷하지만, 실제로는 적용 요건과 효력이 다릅니다. 오늘은 공인중개사 수험생과 일반 독자 모두 이해할 수 있도록 확정일자와 우선변제권의 개념, 요건, 효과를 체계적으로 정리해 보겠습니다.

📌 1. 확정일자란 무엇인가?

확정일자는 임대차계약서에 법원·주민센터·공증사무소 등에서 날짜 도장을 찍어주는 것을 말합니다.

확정일자를 받으면 임차인은 집이 경매·공매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 권리를 확보합니다.

중요한 점은, 확정일자만으로는 대항력이 발생하지 않는다는 사실입니다.

즉, 대항력은 전입신고 + 실제 점유가 있어야 하고, 여기에 확정일자를 더하면 우선변제권을 갖추게 됩니다.




📌 2. 우선변제권의 의미

우선변제권이란 경매나 공매 절차에서 다른 채권자보다 앞서서 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

요건: 대항력(전입신고+점유) + 확정일자

효력: 일반 채권자보다 앞서서 변제를 받을 수 있습니다.

예시: 임차인이 전입신고를 마치고 집에 실제 거주하면서 확정일자를 받았다면, 집주인이 은행 대출을 연체해 경매가 진행되더라도 은행보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.



📌 3. 확정일자 vs 우선변제권 비교

혼동을 줄이기 위해 두 제도를 나란히 비교해 봅시다.

구분 확정일자 우선변제권

부여 방법 계약서에 날짜 도장 대항력 + 확정일자
효력 보증금 보호를 위한 요건 확보 실제로 경매·공매에서 배당 우선권
필요 조건 행정기관 방문 전입신고·점유·확정일자 모두 필요
시험 포인트 “대항력 없음”이 자주 함정 “요건 모두 필요” 자주 출제


👉 쉽게 말해, 확정일자는 준비 단계, 우선변제권은 실전 권리라고 이해하면 됩니다.



📌 4. 실무와 시험에서의 활용

실무에서는 세입자에게 계약 체결 직후 전입신고와 확정일자를 동시에 진행하도록 안내하는 것이 안전합니다. 확정일자만 받고 대항력이 없으면 임차인은 실제 보증금을 보호받지 못할 수 있기 때문입니다.

시험에서는 “확정일자만으로 대항력이 발생한다”라는 식의 틀린 지문이 자주 등장합니다. 따라서 확정일자 ≠ 대항력이라는 점을 반드시 기억해야 합니다.



✅ 결론

확정일자는 ‘날짜 도장’에 불과하지만, 우선변제권은 실제 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 권리입니다. 두 제도의 차이를 명확히 이해하면 시험 문제에서 함정을 피할 수 있고, 실무에서도 세입자를 올바르게 보호할 수 있습니다.