확인·설명서에 ‘햇빛 잘 들어요’ 쓰면 안 되는 이유

“햇빛 잘 들어요”도 안 됩니다

확인·설명서 방향 오기로 과태료 120만원 받은 실제 사례

공인중개사 공부를 하면서,
혹은 실무 이야기를 들으면서
가끔 이런 생각이 들 때가 있습니다.

“이 정도는 괜찮지 않나?”
“설마 이런 걸로 과태료까지 나오겠어?”

그런데 실제로 중개사 확인·설명서에 방향을 잘못 기재했다는 이유로
과태료 120만 원을 부과받은 사무실이 있었습니다.

내용을 들여다보면,
결코 남의 일이 아닙니다.



남향과 남동향, 뭐가 그렇게 큰 문제였을까?

문제의 핵심은 단순합니다.
확인·설명서에 ‘남향’이라고 기재했는데
실제는 ‘남동향’이었고, 각도 차이가 90도 이상 났다는 점입니다.

현장에서는 종종 이런 말이 오갑니다.

“거의 남향이에요.”
“햇빛 잘 들어요.”
“남향이나 마찬가지죠.”

하지만 행정청의 판단 기준은 전혀 다릅니다.

방향은 단순 참고사항이 아니라
**일조, 채광, 주거 선호도, 가격 형성에 직접적인 영향을 주는 ‘중요사항’**으로 봅니다.

즉, 이건 사소한 표현 실수가 아니라
중개대상물의 중요한 사실을 사실과 다르게 기재한 것으로 판단된 것입니다.



피해가 없었는데도 과태료가 나왔다?

많이들 헷갈려하는 부분입니다.

“실제 분쟁이 있었나?”
“매수인이 손해를 봤나?”

➡️ 그 여부와 상관없이 과태료는 부과될 수 있습니다.

공인중개사법상 확인·설명 의무는
‘피해가 발생했는지’보다
**‘중개사가 사실대로 확인·설명했는지’**가 기준이 됩니다.

고의가 아니어도,
악의가 없어도,
“그렇게 느껴질 수 있다”는 설명도
서류상 오기라면 책임이 남습니다.



그럼 “햇빛 잘 들어요”도 문제일까?

결론부터 말하면,
네. 확인·설명서에서는 안 됩니다.

이유는 간단합니다.
‘햇빛이 잘 든다’는 표현은
➡️ 객관적 사실이 아니라 판단·평가에 해당하기 때문입니다.

확인·설명서는 광고 문구도 아니고, 친절한 설명 메모도 아닙니다.

행정과 법원은 이렇게 봅니다.

> “그 표현을 기준으로
계약 상대방이 인식했을 가능성이 있는가?”



그 가능성이 있다면,
책임은 중개사에게 돌아옵니다.



확인·설명서에서 안전한 방향 표현은 이것

그럼 도대체 어떻게 써야 할까요?

답은 의외로 단순합니다.
사실 + 기준만 적으면 됩니다.

“거실 주된 창 방향: 남동향”

“주 출입구 기준 방향: 동향”

“전면 발코니 있음”


햇빛이나 일조를 언급하고 싶다면
이런 식이 훨씬 안전합니다.

“정오 기준 직사광선 유입 있음(현장 확인 기준)”

“인접 건물로 인한 일조 차단 없음(계약 체결일 기준)”


여기서 중요한 건
✅ 확인 기준
✅ 시점 명시

이 두 가지입니다.



말로는 되고, 서류로는 안 되는 것들

이 구분 감각이 정말 중요합니다.

✅ 구두 설명
“지금 보시는 것처럼 낮에는 꽤 밝은 편이에요.”

❌ 확인·설명서
“채광 좋음”
“햇빛 잘 들어옴”

말은 흘러가지만,
확인·설명서는 기록으로 남습니다.

문제 생기면
기억이 아니라 문서가 판단 기준이 됩니다.



확인·설명서는 ‘보험 서류’라고 생각해야 한다

이 사례를 보고 느꼈습니다.

확인·설명서는
정성껏 써서 칭찬받는 문서가 아니라,
아무 일도 안 생기게 막아주는 문서라는 걸요.

조금 건조해 보여도 괜찮고,
친절함이 부족해 보여도 괜찮습니다.

대신,

애매한 표현 쓰지 않기

느낌 섞지 않기

사실만 쓰기


이 세 가지만 지켜도
실무 리스크는 확 줄어듭니다.



마무리하며

“에이, 이 정도면 괜찮겠지”
라고 생각하는 순간이
가장 위험한 순간일지도 모릅니다.

특히 방향, 면적, 용도, 면적 기준 같은 건
확인·설명서에서 절대 가볍게 넘기면 안 되는 항목입니다.

앞으로 확인·설명서를 작성할 때
이 사례 한 번만 떠올려도
불필요한 과태료는 충분히 피할 수 있을 겁니다.