1세대 1주택 고가주택 양도세, 12억 기준 정리

세법에서 자주 출제되는 주제가 바로 1세대 1주택 양도세 비과세 규정입니다.
원칙적으로 1세대가 1주택을 보유하고 2년 이상 거주하면 양도소득세가 비과세되지만, 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전액 비과세가 되지 않습니다.
이 경우 일부 과세가 이루어지는데, 이를 비과세 배제 규정이라고 합니다.

고가주택 과세 계산 공식

고가주택이라고 해서 단순히 12억 초과분이 그대로 과세되는 것은 아닙니다.
실제 세법에서는 양도차익을 안분하여 계산합니다. 공식은 다음과 같습니다.

👉 과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 – 12억) ÷ 양도가액

계산 예시

예를 들어, 취득가액이 7억 원인 주택을 15억 원에 양도한 경우를 보겠습니다.

양도가액: 15억 원

취득가액: 7억 원

양도차익: 8억 원

12억 초과분: 3억 원 (15억 – 12억)

과세대상 양도차익: 8억 × (3/15) = 1.6억 원


즉, 전체 8억 원의 양도차익 중 1.6억 원만 과세되고,
나머지 6.4억 원은 비과세 혜택을 받게 됩니다.

정리

1세대 1주택 비과세를 공부할 때는 다음 순서로 기억하면 편합니다.
① 비과세 요건 확인 → ② 고가주택 기준 12억 → ③ 안분 계산 예시.
이렇게 정리하면 시험 문제에서 흔히 나오는 함정도 피할 수 있습니다.