공인중개사 공부하는 다둥이 맘 블로그

세법에서 자주 출제되는 주제가 바로 1세대 1주택 양도세 비과세 규정입니다.원칙적으로 1세대가 1주택을 보유하고 2년 이상 거주하면 양도소득세가 비과세되지만, 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전액 비과세가 되지 않습니다.이 경우 일부 과세가 이루어지는데, 이를 비과세 배제 규정이라고 합니다.고가주택 과세 계산 공식고가주택이라고 해서 단순히 12억 초과분이 그대로 과세되는 것은 아닙니다.실제 세법에서는 양도차익을 안분하여 계산합니다. 공식은 다음과 같습니다.👉 과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 – 12억) ÷ 양도가액계산 예시예를 들어, 취득가액이 7억 원인 주택을 15억 원에 양도한 경우를 보겠습니다.양도가액: 15억 원취득가액: 7억 원양도차익: 8억 원12억 초과분: 3억 원 ..

부동산 거래에서 임대차계약은 매우 흔하지만, 그 과정에서 임차인의 권리를 제대로 지키지 못해 불이익을 당하는 경우가 많습니다. 임대차보호법에서 핵심적으로 다루는 제도가 바로 확정일자입니다. 확정일자는 단순한 도장이 아니라, 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 중요한 장치이기 때문에 반드시 이해하고 챙겨야 합니다. 이번 글에서는 확정일자가 무엇인지, 어떤 효력이 있는지, 그리고 어떻게 받는지를 초보자도 이해할 수 있도록 자세히 정리하겠습니다. 1️⃣ 확정일자의 의미확정일자란 임대차계약서에 법원이나 주민센터에서 날짜 도장을 찍어주는 제도를 말합니다. 이 날짜는 공적인 증명력을 가지므로, 임차인이 언제 계약을 체결했는지를 객관적으로 입증할 수 있습니다. 단순히 계약서만 가지고 있는 것과 달리, 확정일자가 있으면 ..

부동산 거래에서 계약서는 단순한 종이 한 장이 아닙니다. 계약서에 어떤 내용을 어떻게 기재하느냐에 따라 거래의 안전성과 분쟁 예방 효과가 달라집니다. 실제로 부동산 거래 분쟁의 상당수는 “계약서에 빠진 내용” 또는 “애매하게 작성된 조항” 때문에 발생합니다.따라서 계약서 필수 기재사항을 정확히 이해하고 작성하는 것이 무엇보다 중요합니다.✅ 1. 기본 당사자 정보매도인과 매수인의 성명, 주소, 연락처법인일 경우 법인명, 대표자 성명, 사업자등록번호👉 이 부분은 거래의 주체를 명확히 하기 위해 반드시 필요합니다.✅ 2. 목적물 표시토지: 지번, 지목, 면적건물: 건물명, 구조, 층수, 면적👉 등기부등본과 동일하게 기재해야 하며, 조금이라도 틀리면 등기 절차에서 문제가 생깁니다.✅ 3. 매매대금과 지급 방..

1️⃣ 부동산거래신고 이후에도 상황은 변한다부동산 거래는 단순히 계약 체결에서 끝나는 것이 아니라, 그 이후의 절차까지 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 특히 거래신고가 완료된 후 계약 내용에 착오가 있거나, 실제 거래 조건이 달라지는 경우가 발생한다. 이럴 때는 법령에 따른 정정신고와 변경신고가 필요한데, 두 가지는 적용 상황이 다르기 때문에 구분을 명확히 해야 한다. 많은 수험생과 실무자들이 이 부분에서 혼동하기 때문에 이번 글에서는 개념과 적용사례를 알기 쉽게 정리한다.2️⃣ 정정신고란 무엇인가?정정신고는 말 그대로 신고한 내용에 단순한 오류가 있어 사실과 맞게 바로잡는 절차를 의미한다. 예를 들어 매도인의 이름 철자가 잘못 기재되었거나, 면적·주소 표기에서 오타가 발생한 경우가 대표적이다. 이 경우 거래 자..

부동산을 사고팔거나 중개하다 보면 반드시 챙겨야 할 절차가 있습니다. 바로 부동산거래신고인데요. 이 부분은 잘 몰라서 실수하기 쉽지만, 신고를 빠뜨리면 과태료나 심하면 형사처벌까지 받을 수 있습니다. 오늘은 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드릴게요.1. 신고 기한부동산 매매계약을 체결했다면, 계약일로부터 30일 이내에 반드시 신고해야 합니다.이 기한은 절대적이어서, 하루라도 늦으면 지연신고로 과태료가 부과될 수 있습니다.신고를 담당하는 곳은 해당 부동산 소재지 관할 시·군·구청입니다.2. 누가 신고해야 할까?신고 의무자는 거래 형태에 따라 다릅니다.개업공인중개사가 거래를 중개했다면 → 중개사가 직접 신고해야 합니다.거래 당사자끼리 직접 계약한 경우(직거래) → 매도인과 매수인이 공동으로 신고해야 합..

부동산 거래에서 계약금은 단순한 돈 이상의 의미를 가집니다.계약이 성립했음을 보여주고, 경우에 따라 계약을 해제할 수 있는 권리까지 담고 있죠.오늘은 계약 해제와 계약금 반환 규정을 깔끔하게 정리해보겠습니다.1️⃣ 계약금의 기본 개념계약금 = 계약의 성립을 증명하는 돈매매계약을 체결할 때 매수인이 매도인에게 지급합니다.보통 매매대금의 10% 내외가 계약금으로 정해지며,이 돈은 단순한 보증금이 아니라 계약의 이행·해제와 직접 연결됩니다.👉 즉, 계약금은 **“계약을 지키겠다”**는 약속이자, **“계약을 파기할 때 기준”**이 되기도 합니다.2️⃣ 계약 해제의 유형부동산 계약 해제는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.✔️ (1) 계약금 해제권 (민법 제565조)계약 당사자는 상대방이 이행을 착수하기 전까..

1️⃣ 매매목록의 개념과 작성 주체매매목록은 하나의 매매계약에 부동산이 두 개 이상 포함된 경우에 작성되는 서류입니다. 예를 들어 A와 B가 토지 2필지를 동시에 매매하는 경우, 각 부동산을 구분하여 정리해 놓은 것이 매매목록입니다.문제는 작성 주체인데, 법령과 해석이 혼재되어 있습니다. 일부 규정에서는 신청인이 직접 매매목록을 첨부해야 한다고 되어 있고, 다른 규정에서는 등기관이 신청인이 제공한 정보를 토대로 작성한다고 규정합니다. 때문에 실무상으로는 신청인이 정보를 제출하고 등기관이 정리하는 방식이 병행되지만, 시험에서는 혼동을 줄 수 있는 영역으로 자주 언급됩니다.👉 따라서 수험생 입장에서는 “매매목록은 신청인이 정보를 제공한다” 정도로 정리하고, 세부 작성은 등기관이 할 수 있다는 점을 참고하면..

중개대상물 확인·설명 의무 총정리주택임대차보호법은 세입자의 권리를 보호하기 위해 꾸준히 개정되어 왔습니다. 하지만 수험생뿐 아니라 실제 거래 현장에서도 자주 혼동되는 부분이 바로 확정일자와 우선변제권입니다. 이름은 비슷하지만, 실제로는 적용 요건과 효력이 다릅니다. 오늘은 공인중개사 수험생과 일반 독자 모두 이해할 수 있도록 확정일자와 우선변제권의 개념, 요건, 효과를 체계적으로 정리해 보겠습니다.📌 1. 확정일자란 무엇인가?확정일자는 임대차계약서에 법원·주민센터·공증사무소 등에서 날짜 도장을 찍어주는 것을 말합니다.확정일자를 받으면 임차인은 집이 경매·공매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 권리를 확보합니다.중요한 점은, 확정일자만으로는 대항력이 발생하지 않는다는 사실입니다.즉, 대항력은 전..

부동산 거래에서 세입자의 권리는 언제나 중요한 문제다. 특히 경제적 약자인 소액임차인의 경우, 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생긴다면 생활 자체가 흔들릴 수 있다. 이러한 위험을 막기 위해 제정된 제도가 바로 소액임차인 최우선변제권이다. 이 제도는 주택임대차보호법에서 규정하고 있으며, 일정 요건을 갖춘 임차인에게는 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 부여한다. 이번 글에서는 소액임차인 최우선변제권의 개념, 요건, 보호 범위, 그리고 시험에서 자주 나오는 함정을 정리한다.1️⃣ 소액임차인 최우선변제권의 개념소액임차인 최우선변제권은 경매나 공매가 진행될 때, 일정 범위 내의 보증금을 일반 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다.즉, 임차인이 대항력이나 확정일자를 갖추지 못했..

부동산 거래 과정에서 가장 중요한 것은 “정확한 정보 제공”이다. 하지만 많은 사람들이 계약 체결 후 “중개사가 알려주지 않았다”라는 문제로 분쟁을 겪는다. 이러한 문제를 예방하기 위해 **공인중개사법은 ‘중개대상물 확인·설명 의무’**를 규정하고 있다. 이 의무는 단순한 형식 절차가 아니라, 중개사가 거래의 안전을 보장하기 위해 반드시 수행해야 할 법적 책임이다. 이번 글에서는 중개대상물 확인·설명의 의미, 구체적인 항목, 그리고 시험에서 자주 출제되는 포인트를 정리해본다.1️⃣ 중개대상물 확인·설명의 의미중개대상물 확인·설명 의무란, 중개사가 거래 당사자에게 해당 부동산의 권리관계 및 물리적 현황 등을 사실대로 확인하고 설명할 법적 의무를 말한다. 단순히 “집이 깨끗하다”라는 말로는 부족하며, 등기부..