공인중개사 공부하는 다둥이 맘 블로그

세법에서 자주 출제되는 주제가 바로 1세대 1주택 양도세 비과세 규정입니다.원칙적으로 1세대가 1주택을 보유하고 2년 이상 거주하면 양도소득세가 비과세되지만, 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전액 비과세가 되지 않습니다.이 경우 일부 과세가 이루어지는데, 이를 비과세 배제 규정이라고 합니다.고가주택 과세 계산 공식고가주택이라고 해서 단순히 12억 초과분이 그대로 과세되는 것은 아닙니다.실제 세법에서는 양도차익을 안분하여 계산합니다. 공식은 다음과 같습니다.👉 과세대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 – 12억) ÷ 양도가액계산 예시예를 들어, 취득가액이 7억 원인 주택을 15억 원에 양도한 경우를 보겠습니다.양도가액: 15억 원취득가액: 7억 원양도차익: 8억 원12억 초과분: 3억 원 ..

1️⃣ 부동산거래신고 이후에도 상황은 변한다부동산 거래는 단순히 계약 체결에서 끝나는 것이 아니라, 그 이후의 절차까지 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 특히 거래신고가 완료된 후 계약 내용에 착오가 있거나, 실제 거래 조건이 달라지는 경우가 발생한다. 이럴 때는 법령에 따른 정정신고와 변경신고가 필요한데, 두 가지는 적용 상황이 다르기 때문에 구분을 명확히 해야 한다. 많은 수험생과 실무자들이 이 부분에서 혼동하기 때문에 이번 글에서는 개념과 적용사례를 알기 쉽게 정리한다.2️⃣ 정정신고란 무엇인가?정정신고는 말 그대로 신고한 내용에 단순한 오류가 있어 사실과 맞게 바로잡는 절차를 의미한다. 예를 들어 매도인의 이름 철자가 잘못 기재되었거나, 면적·주소 표기에서 오타가 발생한 경우가 대표적이다. 이 경우 거래 자..

부동산을 사고팔거나 중개하다 보면 반드시 챙겨야 할 절차가 있습니다. 바로 부동산거래신고인데요. 이 부분은 잘 몰라서 실수하기 쉽지만, 신고를 빠뜨리면 과태료나 심하면 형사처벌까지 받을 수 있습니다. 오늘은 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드릴게요.1. 신고 기한부동산 매매계약을 체결했다면, 계약일로부터 30일 이내에 반드시 신고해야 합니다.이 기한은 절대적이어서, 하루라도 늦으면 지연신고로 과태료가 부과될 수 있습니다.신고를 담당하는 곳은 해당 부동산 소재지 관할 시·군·구청입니다.2. 누가 신고해야 할까?신고 의무자는 거래 형태에 따라 다릅니다.개업공인중개사가 거래를 중개했다면 → 중개사가 직접 신고해야 합니다.거래 당사자끼리 직접 계약한 경우(직거래) → 매도인과 매수인이 공동으로 신고해야 합..

부동산 거래에서 계약금은 단순한 돈 이상의 의미를 가집니다.계약이 성립했음을 보여주고, 경우에 따라 계약을 해제할 수 있는 권리까지 담고 있죠.오늘은 계약 해제와 계약금 반환 규정을 깔끔하게 정리해보겠습니다.1️⃣ 계약금의 기본 개념계약금 = 계약의 성립을 증명하는 돈매매계약을 체결할 때 매수인이 매도인에게 지급합니다.보통 매매대금의 10% 내외가 계약금으로 정해지며,이 돈은 단순한 보증금이 아니라 계약의 이행·해제와 직접 연결됩니다.👉 즉, 계약금은 **“계약을 지키겠다”**는 약속이자, **“계약을 파기할 때 기준”**이 되기도 합니다.2️⃣ 계약 해제의 유형부동산 계약 해제는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.✔️ (1) 계약금 해제권 (민법 제565조)계약 당사자는 상대방이 이행을 착수하기 전까..

중개대상물 확인·설명 의무 총정리주택임대차보호법은 세입자의 권리를 보호하기 위해 꾸준히 개정되어 왔습니다. 하지만 수험생뿐 아니라 실제 거래 현장에서도 자주 혼동되는 부분이 바로 확정일자와 우선변제권입니다. 이름은 비슷하지만, 실제로는 적용 요건과 효력이 다릅니다. 오늘은 공인중개사 수험생과 일반 독자 모두 이해할 수 있도록 확정일자와 우선변제권의 개념, 요건, 효과를 체계적으로 정리해 보겠습니다.📌 1. 확정일자란 무엇인가?확정일자는 임대차계약서에 법원·주민센터·공증사무소 등에서 날짜 도장을 찍어주는 것을 말합니다.확정일자를 받으면 임차인은 집이 경매·공매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 권리를 확보합니다.중요한 점은, 확정일자만으로는 대항력이 발생하지 않는다는 사실입니다.즉, 대항력은 전..

부동산 거래 과정에서 가장 중요한 것은 “정확한 정보 제공”이다. 하지만 많은 사람들이 계약 체결 후 “중개사가 알려주지 않았다”라는 문제로 분쟁을 겪는다. 이러한 문제를 예방하기 위해 **공인중개사법은 ‘중개대상물 확인·설명 의무’**를 규정하고 있다. 이 의무는 단순한 형식 절차가 아니라, 중개사가 거래의 안전을 보장하기 위해 반드시 수행해야 할 법적 책임이다. 이번 글에서는 중개대상물 확인·설명의 의미, 구체적인 항목, 그리고 시험에서 자주 출제되는 포인트를 정리해본다.1️⃣ 중개대상물 확인·설명의 의미중개대상물 확인·설명 의무란, 중개사가 거래 당사자에게 해당 부동산의 권리관계 및 물리적 현황 등을 사실대로 확인하고 설명할 법적 의무를 말한다. 단순히 “집이 깨끗하다”라는 말로는 부족하며, 등기부..

사람들이 전·월세 계약을 체결할 때 가장 불안해하는 부분은 “내 보증금은 안전할까?”라는 점이다. 임차인이 자신의 권리를 지키기 위해서는 법에서 보장하는 대항력과 우선변제권을 정확히 이해해야 한다. 하지만 용어만 들으면 어렵게 느껴지고, 실제 시험에서도 자주 헷갈린다. 이번 글에서는 공인중개사 시험 준비생은 물론, 실제로 전·월세 계약을 앞둔 임차인도 쉽게 이해할 수 있도록 대항력과 우선변제권의 개념, 요건, 차이점을 단계별로 정리한다.1️⃣ 대항력이란 무엇인가?대항력은 임차인이 “나는 이 집에서 정당하게 살고 있다”라고 주장할 수 있는 법적 힘이다. 즉, 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약을 그대로 주장할 수 있다.✔ 대항력의 요건임차주택에 실제 거주(전입신고)해당 주소로 주민등록을 마쳐야 함?..

사람들이 주택을 구입할 때 가장 먼저 마주하는 세금이 취득세다. 특히 생애 최초 주택을 마련하는 경우라면, 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는지가 큰 관심사가 된다. 하지만 실제로 법령에는 세부 조건이 복잡하게 얽혀 있어, 많은 수험생이나 실무자들이 자주 혼동한다. 이번 글에서는 생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면 기준을 중심으로, 어떤 조건에서 혜택을 받을 수 있는지 구체적으로 살펴본다. 이 글은 공인중개사 시험 준비뿐만 아니라 실무적으로도 바로 활용할 수 있는 정리 자료가 될 것이다.생애 최초 주택 취득세 감면의 기본 조건생애 최초 주택 감면은 말 그대로 가구 단위에서 최초로 주택을 취득하는 경우에 적용된다. 따라서 본인뿐만 아니라 배우자, 세대원 전원이 과거에 주택을 소유한 이력이 없어야 한다. 주..

농지나 토지 위에 설치할 수 있는 시설물에는 여러 종류가 있다. 그중 농막, 가설창고, 간이저온저장고는 외관이 비슷해 보이지만, 법령 기준과 허용 면적이 전혀 다르다. 현장에서 이 규정을 혼동하면 불법 건축물로 적발되어 철거 명령이나 과태료 처분을 받을 수 있다. 특히 인터넷에는 ‘농막은 30㎡까지 가능하다’거나 ‘농지에 창고는 33㎡까지 가능하다’는 식의 잘못된 정보가 퍼져 있다. 이 글에서는 농지법과 건축법의 차이를 명확하게 구분하여, 농막·창고·저장고의 면적 제한, 설치 목적, 설치 가능 위치, 신고 절차를 구체적으로 설명한다. 공인중개사 수험생, 귀농·귀촌 준비자, 그리고 농업에 종사하는 사람이라면 반드시 알아야 할 필수 지식이다.1. 농막 – 20㎡ 이하, 주거 불가농지법 시행규칙에 따르면 농막..

부동산 거래를 하게 되면 거래 당사자는 반드시 정해진 기한 안에 신고를 해야 한다. 이 기한은 법령에 따라 다르며, 거래 형태와 주체, 그리고 토지의 성격에 따라 신고 기한이 크게 달라진다. 예를 들어, 일반적인 매매 계약의 경우에는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 적용되어 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 그러나 외국인이 토지를 취득하는 경우에는 「외국인토지법」에 따라 60일 이내로 신고 기한이 늘어난다. 또한 상속으로 취득한 경우에는 「지방세법」상 취득세 신고·납부 기한이 적용되어 6개월 이내로 신고해야 한다. 수험생들은 이러한 기한 차이를 정확히 구분해야 시험에서 함정에 걸리지 않는다. 실무자 또한 신고 지연 시 과태료와 세금 가산금의 불이익이 발생할 수 있으므로 주의해야 한다...